【独家】首付一夜涨400万 换房族以旧换新亏大了

(moban5源码 记者王涛 曹宏源) “昨天一天我们一家人都没吃饭,只给孩子做了点饭。”谈起这两天的生活,孙女士用“完全乱套”来形容,“上班一点心情都没有,浑身瘫软无力。”

3月17日下午,北京市发布新一轮楼市政策。通知要求,居民家庭名下在北京市已拥有1套住房,以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

新政出台首付翻了近一倍

为了孩子上学,孙女士在去年12月份开始考虑换房,在看中东四环外一套148平米、总价1100余万房子的同时,也把自己所住的房子挂到中介出售。“现在置换的刚需都是边卖边买,别管哪一个环节出了问题谁都伤不起。”在找到买家后,孙女士以530万的价格和买家达成协议,紧接着她又跟卖家签订协议,以40%的首付比例签下这套148平米的房子,并支付给卖家100万元的定金。由于面积超过140平米,属于非普通自住房,再加上房屋的税费和中介费,孙女士需要准备530多万的首付款,这一数额和自己卖房所得差不多。

但由于之前在安徽老家贷款给父母买过房子,新政使孙女士正在购买的房子变成了二套房,首付款一夜之间增加了400多万。

首付翻倍,这让孙女士一家人承受巨大压力,“我这几天精神都恍惚了。”孙女士称由于卖家急需用钱,一直在催促自己打款,但一家人想尽各种办法也不可能再拿出400万来,“老家三四线的房子根本不值钱,跟朋友借也远远不够。”孙女士甚至想到了借高利贷,“高利贷我也想过了,但只能借60万还是不够。”

“去年我就听说两会之后可能会有新政出来,所以我抓紧时间卖房和买房,结果还是赶上了。”孙女士感慨道。

孙女士的遭遇不是个案。“资深”北漂王杨(化名),2012年在燕郊贷款购买了一套两居室,今年他打算换房,并相中了大兴区五环到六环之间一套80平米左右的住房,业主报价520万,但由于有地区指导价的限定,网签价格最高只能到370万,政策出台前,他只需要最低首付35%即130万即可,但现在最低首付提高到了60%,他需要多拿92万元,由于凑不齐首付,他只能放弃。

交易各方均在观望盼细则

“根据我们的观察,目前北京市场购房的群体主要分为两类,一部分是购买首套房的刚需,另一部分则是换房群体,这里面主要包括改善性换房和学区房换房两类人群。至于炒房客,由于房价较高,近几年并不多。”丰台区草桥商圈链家门店经理任飞告诉记者。

任经理认为, 3·17新政对购房群体中影响最大的主要是两类:一部分是前些年在环京区域置业后,近期准备在北京购房或者换房的群体;另一部分为改善性换房的人群,由于认房又认贷的政策,他们的首付必须大幅提高。

记者还了解到,由于认房又认贷的政策尚未出台配套细则,目前市场各方多在观望。主要焦点集中在之前有过购房贷款的购房人,贷款记录结清后再次购房(包括换房)究竟算不算二套?在政策出台前,已经办理了网签的购房人是否执行新政等。

此外,新政规定商业贷款和公积金贷款的最高年限由30年缩短为25年,这也在一定程度上增加了购房人的月供压力。以首套购房,贷款100万为例,商业贷款(等额本息计算)月供增加480元,但总利息减少了17.5万元;公积金贷款(自由还款计算)月供增加174元,总利息减少8万元。

学区房购买群体受影响较小

3月21日,记者走访了海淀、西城等多处“学区房”区域的中介机构。多数中介反映,3·17新政的影响在这些区域还没有特别明显的显现,更多买卖双方都在观望。

“根据我们以往的经验来看,大多数购买学区房的顾客都是在四环外有90平米以上甚至大户型的住房,为了孩子上学进行换房,当他们卖掉一套房子后,手中的资金大都会在学区房总房款的百分之七八十以上,新政将二套普通住宅首付比例从50%提高到60%,对这一群体来讲影响不大。”海淀区魏公村商圈我爱我家的一位魏姓门店经理说。

以魏公村商圈为例,年后各个门店的周成交量约在10~15套,较年前有明显增加,这一区域的学区房均价普遍也达到了12万元/平方米。“由于2月份成交量较高,进入3月份后房源明显减少,供求不平衡的趋势有所拉大。”魏经理说。

买家最揪心定金能否退还

在孙女士看来,国家政策带来的购房风险让买家独自承担有失公平,“中介也没啥损失,卖家房子涨价了更不愁卖。”面对北京日益高涨的房价,孙女士决定如果不能凑齐首付就放弃那套房子,等自己卖房的钱到手后,会立即购买另一套小两居,以免几百万的现金贬值。

至于交给卖家的100万定金能否拿回,孙女士称正在和卖家协商,“这几天卖家一直在问我还能不能买,不能买就算毁约了。”这100万定金能不能要回来,孙女士心里也没谱,卖家说耽误了她四个月卖房时间,不会退钱。孙女士决定如果双方协商未果,将通过法律途径解决。

记者采访中了解到,双方签约合同中都会约定由于不可抗力、法律法规变化等造成协议不能履行的情况时,各方免责的相关条款,目前定金很少有双倍支付发生。

北京市中唐律师事务所律师王玉臣对记者表示,如果因为新政的原因导致首付提高,且买方无力支付提高后的首付款,不算买方违约,买方可以要求解除合同,同时要求卖方退还已付房款。

中国消费者协会律师团团长邱宝昌也认为,政策出台之后,对于买卖双方,应按着公平的原则妥善处理。比如没有网签,但交了定金和佣金的,可以根据纸质的合同、银行的流水等加以甄别视为网签或者因不可抗力政策,双方可以解除合同,该退的定金和佣金还是要退。

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