房产合同纠纷之一房二卖(一房多卖)纠纷(一)

上篇文章中我们为大家讲解分析了房产买卖合同中的常见纠纷里的定金纠纷,受到了很多朋友的欢迎和喜爱。作为一个法律人,我时时为能够帮助到广大朋友而感到荣幸和欣慰。在这里,愿民法所体现的自由、平等、人格尊严的价值理念得获更大的实践与发展。

​一房二卖(一房多卖)是指出卖人先后或同时以两个(或多个)买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个(或多个)不同的买受人。其中,又可以称为房屋的二重买卖或多重买卖。

房屋买卖合同关系成立后,房屋出售人全面而准时的履行合同是合同效力最重要的表现,也是出售人最主要的义务。但在一房二卖(一房多卖)的情况下,由于标的物的特定性,一般而言,不可能出现出卖人同时履行两个(多个)合同的情况。所以,往往出卖人在履行了一个合同后,对另一个合同的履行必然产生违约的问题。

那么对由于一房二卖(一房多卖)产生的纠纷,应该如何处理和解决呢?

在一房二卖(一房多卖)中,出卖人先后与两个以上的人签订合同,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。

一房二卖中,这种情形最为普遍。在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效,但因位成立在后的合同已经实际履行完毕,这时候的房屋所有权已经转移。所以,这时候就出现了两个不同性质的请求权,物权请求权和债权请求权。

分别来述,后买受人因为债权已经的得到满足,已经是该房屋的所有权人,故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。前买受人而享有的却是基于房屋买卖合同产生的债权请求权,该债权请求权是一种对出卖人的请求支付,尤其是受领给付的权利,对买卖标的物本身无直接支配及排他效力。即使,此时先买受人已经占有了房屋,因为房屋所有权已经转移给后买受人,故其对该房屋的占有没有法律支持,是无权占有,应负返还义务。依据 《合同法》第110条第(一)项的规定“出卖人对买受人不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的,在有法定上或者事实上不能履行的情况下,买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务,即应承担相应的法律后果。”这也就说明了,在该种情形下,合同的标的物已经实际归他人所有,已经履行不能,没有强制履行的问题。那么此时,出卖人依据《合同法》第107条,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定。”

以上是北京德亮律师事务所关于一房二卖(一房多卖)中的纠纷的形式和处理原则所做的部分的归纳和整理,其他部分笔者会陆续总结完成,希望能为您提供帮助!


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