廊坊加码调控背后: 严控人口驱动下的“联网限购”

廊坊限购将有效遏制“317新政”后大量北京外溢购房需求的涌入。就在廊坊限购前一天,河北出台了京津冀一体化相关文件,第一次明确严控人口增长。

3月21日,廊坊升级限购。

根据廊坊此次限购《意见》,实行住房限购的区域为廊坊市主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。

《意见》规定,非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房;本地户籍居民家庭购买第1套住房,申请商业性个人住房贷款的,首付款比例不低于30%;对拥有1套住房的本地户籍居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的,首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房;对购买第三套及以上住房的本地户籍居民家庭,暂停办理商业性个人住房贷款。

表面上看,廊坊此次限购的严厉程度并不及其他热点城市。但一个隐性因素被外界忽视,即被纳入限购的县域将以“联网方式”认定购房数量。也就是说,对于廊坊管辖内的环京热点城市而言,未来投资性需求将受到严厉打击。

另外一个值得关注的信息是,就在廊坊升级限购前一天,河北省政府办公厅印发《关于加强京冀交界地区规划建设管理的实施方案》。《方案》要求,河北省京冀交界地区要全面落实《京津冀协同发展规划纲要》,根据承接北京非首都功能疏解的需要,确定交界地区人口规模控制上限,设定三河市燕郊镇等重点地区常住人口规模控制指标。

显然,《意见》和《方案》之间不无关系。

联网限购背后:严控人口

“除了霸州、文安、大城,其余文件提到的廊坊管辖下的城市,外地人口均只能买一套房。”廊坊市房管局工作人员向21世纪经济报道解释。

房天下副总裁司智也注意到,本次环京限购,外地人政策好像比之前只提高了首付到50%。其实背后有个很重要的隐性因素,就是之前的外地人限购是非严格执行的,各区之间也没有互通。如北三县买一套,固安可以继续买,固安买完永清还可以买。2016年3月后投资客猛攻环京,之前北三县和固安分别出台的限购政策都没有拦住,主要原因不是限购政策挡不住,而是因为钻了这个空子。

经确认,河北房管局现已联网两个城市——石家庄和廊坊全市,本次红头文件非常明确,即廊坊全市严格执行,并且50%首付在北三县和固安相当于150万-200万,最重要的是首次贷款和第二贷款。

另外值得注意的是,联网管理不仅针对外地人,即便本地人也是联网限购。“比如,购房者是三河户口,再去香河购房,也属于外地人,首付也要提高到50%。”3月22日,一家中介明确向21世纪经济报道记者解释文件。

廊坊此次联网限购背后,可能与京津冀一体化严控人口不无关系。在上述印发的《关于加强京冀交界地区规划建设管理的实施方案》中,对于环京区域管辖方式的表述为“统筹做好北京城市副中心与三河市、大厂回族自治县、香河县约2000平方公里区域,和北京市大兴区与廊坊市广阳区、固安县、永清县、涿州市约3000平方公里区域的规划建设管理工作,建立健全法治化、制度化、规范化的协调机制,框定总量、严控增量、盘活存量、优化结构,完善严控新增和扩大各类开发区、城市新区以及严防房地产过度开发的具体措施,研究确定各县(市、区)人口规模和城镇开发边界,加强生态建设与保护,优化产业分工与布局,完善公共服务配套体系,促进交界地区融合发展及社会和谐稳定。”

廊坊此次纳入限购范围与该文件提及的区域完全吻合。另外,在行政区域上,涿州属于保定市,非廊坊管辖。

市场预计明显降温

司智认为,此次限购对于环京区域影响很大。在北京市认房又认贷的背景下,北京外溢需求将十分珍惜自己的首次贷款机会。

他认为,由于土地价格高企,廊坊环京区域新盘价格依然会高涨或供不应求,对远远没有产业支撑的二手房价格能起到一定带动作用,但由于投资客的新鲜血液将无法得到补充,环京二手房价格预期在当前实际成交价格基础上回调20%左右,部分品牌项目二手房会相对好一些,地理位置远、缺乏规划连睡城都不是的概念炒作空心项目价格将大幅度回调。

实际上,环京市场已经开始松动。

燕郊一位中介人员告诉21世纪经济报道记者,“目前有个两居室精装修,大概90多平方米,家电全送,之前报价是330万元。昨晚限购下来,房主思考后,今早给我们打电话说降价10万。目前,一些房主的心理价格也开始下降,特别是一些急着用钱的。”

燕郊链家门店中介人员称,“由于廊坊限购升级,目前客户都在抢不动产过户排号和抢着打网签的时间,估计最近会出很多纠纷单子。我们销售人员过得也比较紧张。建议购房者可以等一周左右,也许房价会有一个短暂的小幅下降。”

由于突然袭击的限购,外地客赵伟(化名)尚未过网签的购房首付款将至少增加45万,手头窘迫的他,目前只有两个选择:违约或者筹钱。

链家中介人员告诉21世纪经济报道记者,“受到此次限购政策影响的客户也不少,如果客户首付可以提升,那么合同继续履行,如果提升不了,只能三方免责解约,然后给业主找别的客户。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,廊坊继去年4月和7月连续收紧限购后,针对近期交易量过热、房价快速上涨的情况,尤其是3月17日北京调控进一步加码后,非常及时地对本地楼市调控政策再度从紧,这将有效遏制317新政后大量北京外溢购房需求的涌入,有利于稳定市场预期,避免楼市交易量和房价过快上涨,降温楼市。

司智认为,“这一波最没有支撑的环京区域,完全由投资客支撑房价飞涨,远远超出普通京津冀一体化的支撑,是天意小商品市场?还是动物园批发市场?近期高位价格进入环京区域的一律要当房东,时间表至少两年。至于抵押贷进入环京市场的投资客是否会出现抛售潮,还有待观察,主要看投资客的资金压力。”


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