楼市新政或引发解约潮 听听法官怎么说

西城法院今天发布调研显示，由于北京3.17购房新政的出台，在“认房又认贷”的政策下，不少“二套房”买房人可能面临无力履行购房合同，而要求解约的情况，二手房市场或将迎来一波“解约潮”和“违约潮”。在这种情况下，买房人是否可以要求解约？卖房人的损失又能否得到弥补呢

市场：有些合同面临解除风险

记者走访多家房产中介发现，因为新政，购房人要求解约的情况暂时还没有大规模出现。不过，在菜市口附近的一家中介门店，店员告诉记者，她的一位客户，正遇到了类似的麻烦：

原来能贷300万的，现在只能做贷100万，那200万就得想办法去筹，筹不来可能就得违约……

法院：新政造成无法履约，支持解除合同

西城法院的调研显示，新政对购房人的影响主要体现在首付比例增加、贷款门槛提高上，它会对购房人的履约能力产生重大影响。在这种情况下，购房人如果主张合同解除，法院会先考察合同中双方有无关于合同解除的约定，以及购房人的实际履约能力。法官韩涛说：

我们一般把新政归类为公共政策的调整，这个原因导致解除合同，不是合同双方当事人的过错而造成的，这样的情况下，我们一般是支持购房人解除合同，同时返还购房人的定金和首付款。售房人如果按合同条款主张违约金或要求赔偿损失，法院肯定也不会予以支持。

韩涛进一步指出，考虑到房地产市场的价格波动，如果新政带来房价的大幅度下降，解除合同将会给售房人带来巨大损失，依据公平原则，法院也会酌情考虑由购房人给予售房人一定的补偿：

酌情的比例，一个是参考合同约定时的价款，还有一个会参考合同解除时市场价格下跌的程度，以及双方合同履行的程度，以及双方的过错。过错主要涉及到合同解除的时间节点。比如购房人因为新政导致无法购买房屋，你应该及时通知售房人解除合同，如果你过了一个月、甚至两三个月以后才通知售房人，相应地你已经给售房人造成了更大的损失。

连环合同怎么办？

对于“改善型”住房的购买者而言，不少人是卖掉老房子再买新房，边买边卖。在这个过程中，只要有一环受新政影响无法履约，都可能影响到整个交易过程。在这种情况下出现纠纷，应该如何解决呢？法官助理陈光华说：

这个情况，我们主张合同具有独立性：卖家与上一家的纠纷只能找上一家解决，与下家的纠纷只能找下家解决。因为根据我国合同法的规定，因第三人的原因导致违约的，仍然要向对方承担违约责任，但是之后可以向第三人追偿。

法官提醒：注意保留证据

法官提醒，如果因政策原因导致合同履行出现困难，要理性对待，尽量以调解、和解的方式解决纠纷。如果协调不成进入诉讼，要提前做好证据的搜集和固定：

比如说合同，付款的凭证，在银行的交易记录，房源审核过程中所有的书面材料，都做好收集和保存，要解除合同的都要以书面的方式进行，以便下一步的诉讼。