分论坛丨新土改:农村空心vs城市拥堵

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文章摘要

2017年3月24日下午,博鳌亚洲论坛2017年年会举行了"新地改:探索与思考?"分论坛。

土地制度是国家最基本的制度。十八届三中全会以后,土地制度的所有权、三权分置等成为关键词,中央政府把农耕土地、宅基地、建设用地三权分置的改革作为家庭联产承包制之后的又一改革。与此相关联的还有城市高房价问题,这似乎成为探讨土地制度改革时必不可少的议题。

2017年3月24日下午,博鳌亚洲论坛2017年年会举行了"新地改:探索与思考?"分论坛。与会嘉宾围绕着外界关注的热点,展开了讨论。

主持人:

《秦朔朋友圈》总编辑秦朔

讨论嘉宾:

清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明

国务院发展研究中心原副主任刘世锦

中国人民大学教授、可持续发展高等研究院执行院长温铁军

北京大学国家发展研究院院长姚洋

土改涉及多方利益,政府要当裁判平衡

在土地制度改革过程中,有很多明确的红线。怎样在红线的前面不断探索?怎样看待我们土地制度在现实过程中的弊端、问题,从而进行改革?这是我们首先要解决的问题。

清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示,现行土地制度的弊端,既涉及到宪法,也涉及农村土地承包法等。弊端主要表现在三个方面。

首先是整体制度存在问题。这些年来,不管是公共利益,还是非公共利益,一律采取征收的方式。于是公共利益的范围无限的扩大,地方政府打着公共利益的幌子,实际上征用大量的土地用商业、工业甚至房地产的开发。

第二跟城市建设相关,城市建设的流转受到严格限制,只允许农村集体经营性存量的建设用地入市,但70-80%需要流转的是宅基地,却不允许流转。农村规模经济难以实现。

第三是农村土地的配制,每年国土部门下达配制指标,造成一线城市人口多,房价上涨压力大。而三四线城市不需要房屋,造成房屋库存。只有依靠引入市场机制才能增加土地供给。

姚洋补充道,另一方面,农村空心化非常严重,农民有钱就盖房子,老房子扔在那里,无人开发。如果这些宅基地能够入市,农村和城市就可以一起合作开发。土地在市场上流转,某些地区指标多就卖给发达地区,但总量控制是绝对正确的,因为一旦把农地转为非农地,便不可逆转。

新土改讲求顶层设计和基层实验相结合

土地改革的核心是集体土地入市,城乡统一。空心村问题严重,土地浪费很大,人口集中是必然趋势。

蔡继明表示,新土改设计方面,要囊括三权分置和农村宅基地制度的改革。农村土地入市,不让宅基地入市,这样的集体土地入市就是杯水车薪,不能真正构建起城乡统一。核心是集体土地入市,集体土地入市的核心是宅基地的入市。地票是一个很好解决偏远地方宅基地平移的政策,偏远地方的地票平移后还是要由国家征收,如果不是公共利益的需要,国家不会占用城市周边的农地。其实流转和交易完全可以直接发生在两个农村村庄之间,保留集体所有权,这也符合发展权的问题,所以使用地票的交易完全可以发生在集体所有制之间,不一定采取政府征收土地的方式实现。

刘世锦指出,改革的方法,讲究顶层设计和基层实验相结合。顶层设计解决两个问题:指方向、划底线。剩下的就是制度问题,通过地方基层,村庄、农户具体实践制定。改革就是创新,创新就是试错的过程。

温铁军补充道,顶层设计涉及两个现实问题,一是地方政府债务的问题。目前地方政府债通过国家和部分有关部门卖出去,有条件限制,而且脚步比较慢。第二,农民能不能获得财政性收益,以什么方式获得财政性收益。

姚洋表示,探讨地方土地改革,尤其是宅基地,对郊区农村有意义,对于偏远农村没有什么意义。农村面临更大的问题,就是农庄的整改问题,空心村问题严重,土地浪费很大。人口必须要集中,集中也是必然趋势。成都模式就非常好,节省用地,而增加用地指标就要给农民补偿。

高房价之殇,供给侧不足vs刚性需求

大城市的房价之殇让很多中国的年轻人背负着太沉重的包袱,限制了城市的发展。中国的高房价是泡沫还是刚需,一直争论不休,当把这个问题拿到土改层面来说,答案似乎变得更加清晰。

刘世锦分析说,房价太高的因素很多,但简单说就是供求关系问题,从需求侧中国发生了重要变化。大都市圈加速成长,如珠三角、长三角地区,这里经济效益突出,年轻人可以挣更多的钱,就业创业机会比较多。但土地供给侧则量不足,一线城市都在30%以下,而发达国家,最少在40%以上,首尔则在60%以上。

其次,农村集体建设用地和国有的土地同价同权,到目前还未实现。如果供地比例能够达到40%以上,如果农村的集体建设用地和宅基地能够进入市场,按规定纳税,房价就不可能这么高。实际上供给侧是制度问题,因此不能仅仅在需求侧采取措施,根本问题是城市化进程中的供给侧。

刘世锦强调说,中国的房价高,虽然有货币因素,不过中国的高房价泡沫,是一个刚性泡沫,让一部分人获益。如果房子的改革是城市中基本的价格,房价上涨实际上使得城市的成本都上涨了,甚至有一些产业,因为高成本而得不到发展,甚至会萎缩、衰落。高房价是有刚性需求者的,尤其大城市追梦的年轻人。建议城市搞长期公共租赁,这样就可以避免加入炒房的队伍。他呼吁,除了投机、投资者,或者是某种目的的人,还应关注真正有住房刚需的人。

姚洋表示,要控制房价,提高供给最好的办法是扩大容积率。目前都要求低容积率,一线城市的房子多数都在10层左右,是很大的浪费。虽然所有政策是要抑制房价,但我们实际在为少数人服务。买得起房子的多是一些投机者,所以政府不必为他们负责。就像股市,前两次崩盘都没有怪政府,因为政府没有参与。而2015年,政府先抑制后挽救,所以崩盘大家就都怪政府。姚洋认为,老百姓是需要被教育的,房价一直涨的时候,大家都觉得房价一直涨下去,只有房价跌几次,才知道痛,才理解房市的投资性质。政府没有必要管理房价,但可以多建一些廉租房,让低收入者有房住。


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