刘世锦谈高房价:仅没买到的不满意,剩下的都挺满意

3月24日消息,博鳌亚洲论坛2017年年会于3月23日至26日在海南博鳌举行,主题为“直面全球化与自由贸易的未来”。在下午的分论坛“新土改:探索与思考”上,国务院发展研究中心原副主任刘世锦表示,如果说城市现在房价过高,我们称之为泡沫,它是一个刚性的泡沫。刚性的泡沫出来以后,好像大家房价这么高,只有一部分人不满意,没有买到房的人不满意,剩下的好像都挺满意。

国务院发展研究中心原副主任刘世锦:我们现在讲改革,事实上是问题导向。土地制度到底有什么弊端,和我们现在所面临的问题是直接相关。现在大家对关心的问题,房价太高,特别一线城市,北京、上海、深圳的房价太高,房价为什么这么高,可能会涉及到很多因素。其实我觉得问题可以简单化,就是一个供求关系的问题。

需求侧来看,中国最近发生了一个跟重要的变化。我们不仅仅是要搞城市化,城市也正在出现分化。大都市圈在加速成长,珠三角、长三角,资源人口都在往这些地方去,聚集效应更加突出,整个生产率更高。通俗说年轻人到那能够挣到钱,就业和创业的机会比较多,这是一个大的趋势。

这是符合规律的,这样的话实际上真实的需求是在上升的。但是我们看看供给侧,土地的供给情况怎么样呢?刚才两位把情况都讲了。土地供给是没有一个灵活的反应,而且量跟不上去。为什么跟不上去,住宅用地占供地的比重,我们这些一线城市都在30%以下,过去都是低于25%,而在发达国家一般这个比例,也是一些大都市,最少在40%以上,首尔在60%以上。供地的比重不一样。

第二,我们农村集体建设用地,十八届三中全会讲的很清楚地,和国有的土地同等入市,同价同权,目前还没有实现宅基地要创造条件,让它逐步入市,现在看来还还是集体所有制内部,甚至在居民组内部进行流转。咱们村里面,你家和我家之间流转。到底谁需要这个土地呢?咱们在座一些城里面人想到农村去,你想买那个地,能买吗?不能买。

如果说供地的比例能够达到40%以上,如果农村的集体建设用地和宅基地能够进入市场进行流转,包括现在很敏感的像小产权房的问题,如果经过某种政策处理以后,该交的费交了,该交的税交了,让它进入市场,我们的房价有这么高吗,供给侧是土地制度问题。

现在要解决房价的问题,仅仅在需求侧采取措施,目前政府出台的措施大部分都是需求侧的,可能解决不了长期根本的问题。根本的问题还是我们城市化进程中供给侧的改革,这个要深化。反过来说,我们土地制度现在到底存在什么问题,我再讲一点,这两天讨论一个问题,当年日本是由于货币过多出现了房地产泡沫,以后货币政策调整,把泡沫戳破了,房价大幅度回落。

我们现在房价也很高了,当然现在也有货币的因素。如果将来货币收紧了,我们的房价能不能降下来?如果这套土地制度是刚性的,供给有没有足够的弹性,这个房价能降下来吗?好像是很难降下来,房价下不来这样就是一个刚性的土地制度,如果说城市现在房价过高,我们称之为泡沫,它是一个刚性的泡沫。刚性的泡沫出来以后,好像大家房价这么高,只有一部分人不满意,没有买到房的人不满意,剩下的好像都挺满意。

是不是这样?房子的价格是城市中间最基本要素生产价格,你所有的成本都提高了,对你产业的影响是什么。我们很有竞争力的,很有发展潜力的产业空间会大大压缩了。已有的产业很可能由于这样一个高成本,最后得不到应有的发展,甚至会萎缩和衰落。

最近我们讲降成本,中国现在可能从城市来讲,排在前面的是由于房价造成的成本能不能降下去,降不下去以后,我们最后一部分城市发展是会放慢,甚至会出现衰落,至少一部分产业。现在需要研究一个链条,就是一个刚性土地制度,对应刚性的房价的泡沫,再对应的是刚性的产业结构,这个产业结构本来应该能够发展的一些产业,特别是一些服务业,它可能发展不起来。

有些一线城市服务业最近两年是在收缩的,这是不正常,应该服务业有发展,新的发展不起来,甚至原有的会塌缩,会衰落。 我从这个角度可以反证,我们土地制度如果不改革,下一步中国经济要保持平稳持续富有活力的增长,可能我们会遇到很多困难。


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