北京全面叫停商住房:开发商不能建 个人不让买

  (moban5源码记者 黄海东)记者26日从北京市住建委获悉,为全面规范商业办公用房市场,北京市当天颁布新政,全面叫停商住房,规定开发商不能建、个人不让买、银行不给贷、中介不许代理,可以说北京市商住房将从此成为历史。

  “商住房”其实是开发商创造出来的一个名词,是指一些商业或办公等立项的项目,被开发商改变规划,冠以不限购的商改住名义卖给购房者。其实,商住房的房本还是标明“商业、办公”,开发商这种行为从政策层面是不允许的,属于违规行为

  早在2007年,由于开发商在操作过程中留下隐患较多,北京市住建委就曾针对商住房项目发出风险提示,通过多种途径提醒购房人,这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》中“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”且“商品住宅按套销售,不得分割拆零销售”的规定,应谨慎投资。

  2011年,北京市出台《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局,不能设立单独的卫生间,开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。

  然而,因为在审批和后续验收环节把关不严,仍有大量开发商将地块配建的商业、办公改为类住宅产品销售。这种产品的主要受众是大量没有购房资格、为了满足基本居住需求的非京籍人员以及投资客。

  有机构统计显示,2008年,北京市场商住房的供应套数为1.15万套,到了2009年已达2.23万套;2016年,商住房总成交约为4.17万套。在价格方面,2015年,商住房的价格为每平方米2.64万元;今年前两个月,商住房的均价已经达到了每平方米4.54万元。

  高价之下,商住房的弊端却很多,例如不能迁入户口、土地出让年限一般只有40年或50年、没有学校和商业等配套服务设施、贷款期限一般不能超过10年、贷款利率至少上浮10%、不能申请住房公积金贷款。另外,商住房的水费、电费、物业费、供暖费都要比住宅贵很多,过户的税费成本也高于住宅。但是,不限购的诱惑还是令大批购房者趋之若鹜。

专家观点:商改住新政重拳抑制投机投资性需求

  北京市房地产中介协会会长李文杰认为,商改住新政将全面遏制商业办公用房市场的不正之风,继续顶风作案后果很严重,一经查实,收回土地,银行在全市范围内暂停授信,代理机构注销。在新政的高压态势下,违规商改住的供应和需求同步封杀,商改住这个商不商住不住的怪胎,将告别北京市场,成为历史。

  北京市房地产业协会秘书长陈志表示,北京市从规划、建设、销售、使用、信贷等全链条、各环节集中发力,对商改住“零容忍”。商住房本身就是开发商为了利益制造出的“伪住宅”,这类项目既破坏了城市发展格局、弱化了限购政策效果,在实际居住中还存在生活成本高、没有配套、环境嘈杂、安全隐患等问题。此次北京商改住调控措施既是继3·17楼市新政以来,抑制投机投资性需求的又一记重拳,也是对北京市疏解整治促提升、有效促进人口调控工作的进一步落实。

  “商业办公项目按照规划用途进行开发、建设、销售、使用,是国家规划法的要求,但部分开发企业将商业办公项目开发成所谓的‘商改住’,并将其作为住宅销售给个人,存在欺骗购房者的嫌疑。” 首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池说,购房者购买“商改住”产品,实际上买到的是有法律瑕疵的产品,不仅无法享受住宅所能享有的权益,如税收优惠、信贷支持,也不能享受居民用水用电的价格优惠,不能办理落户。同时,由于此类项目居住与商业办公行为混杂,商业办公的经营也会受到一定影响。

  “商改住、办改住,本身就是违规变更房屋规划用途的行为,这次北京市全面叫停商办改住,是正本清源,让这些商业办公项目回归到为实体经济服务的路径上来,也是为消费者负责,保护购房人权益的重要举措。” 中央财经大学法学院教授尹飞认为,商改住盛行,主要出现在少数一线城市,由于严格的住房限购以及住宅价格较高,不少人将购买小面积商业办公项目作为投资或者过渡性居住,开发商为追求利润最大化,把商业办公项目设计、开发建设成住宅对外销售。这类违规操作,一方面导致政府在区域或商圈的规划落空,大量商业办公楼盘用于居住,经济活动聚集效应减弱,另一方面对商改住进行炒作,也拉高商业办公用房的成本,不利于整体经济发展。全面叫停商改住刻不容缓,北京这次出手可以说非常及时、果断,意义重大。


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