青岛限购对楼市有哪些影响? 知道这5点你就有底了

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3月15日,就在人们揣测央视“3·15”晚会的内容时,青岛更为严厉的限购政策发布,一时间刷爆朋友圈。是主要限制外地人吗?房价会降吗?房子还能不能买?许多人都希望第一时间得到这些问题的答案。

对于这些问题,我们认为你首先应该明白三点:

首先,限购政策对房地产市场影响虽大,但不是决定房地产市场走势的唯一因素,房地产市场的趋势与宏观经济形势、城市的发展、城市土地供应、居民收入等因素密切相关;

其次,此次调控政策名称为《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》,既然是平稳运行,便不会在短时间内造成市场的大起大落;

最后,不同区域楼市的冷热度、商品房库存不同,所以调控政策要结合各区市具体情况具体分析,不能一概而论,也不能以某个区市的偏概整个城市的全。

明白以上三点之后,你如果今年有买房的计划,就必须要知道以下5点。

第一,读懂、读透这一次调控政策。

在市区范围(市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区,包括高新区,下同)内,能够提供从购房申请之日起前2年内、在本市(六区四市,下同)连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(家庭成员均不拥有本市户籍,下同),限购1套住房(含新建商品住房和二手住房,下同);对在市区范围已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,或无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂不得购买住房。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。

对于这一政策,地产君不禁要点一个大大的赞。因为相比北上广深和一些热点的二线城市,岛城的房价相对平稳,良好的居住环境对于外地人来说又有着极强的吸引力,岛城房产相对较高的性价比很容易被投机者关注。在新政实施后,我们欢迎外地人来青岛购买一套自住房安居生活,但是我们从政策上堵住了投机者囤房哄抬房价的可能性,对于房地产市场稳定必然产生积极影响。但由此来判定这次限购是针对外地人的,地产君觉得有些片面。因为两条房贷政策调整对于岛城市民也会产生不小的影响。

首次和二次申请住房公积金贷款,购买新建住房的,最低首付比例由20%提高至30%,购买二手住房的,最低首付比例由30%提高至40%。

经利率自律机制研究通过,在市区范围内购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%,购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

第二,以史为鉴,回头看上一次限购政策后,岛城楼市的走势。我们来看一下搜房网《2011年青岛楼市白皮书》的总结:

从这份统计上我们不难看出,各大开发商并不是在调控政策出台后就立即打折,而是在经历了惨淡的“铜九铁十”之后,在10月底才争相推出优惠。

那么,优惠楼盘的特点是什么?我们也可以总结一下。

1、品牌地产商引领降价打折风潮。在2011年,万科、万达、龙湖等当年都先后推出了自己的优惠政策。

2、楼盘打折促销的地域集中在城阳、东李等区域,这些区域当时在许多购房者的心中并不算是岛城核心地段。

3、新盘、大盘打折优惠力度高。根据统计数据显示,许多在打折促销的楼盘都是在该年度刚刚开始销售一期、二期项目,在前期销售不理想的情况下,为了聚拢人气、回笼资金而降价促销。

我们还要看一下当年的住宅均价走势:

此图我们可以清楚的看到,即总体销售不佳,城阳、东李的新房降价促销,岛城住宅的平均价格没有降,主要是因为主城区的房价没有出现太多波动,而且一些品质楼盘的价值在调控期也还是稳步上升。

所以,地段对于住房的保值真得很重要。

第三,关注目标区域的供需比。有了以往的经验作为参考后,我们在买房是还要具体问题具体分析。有人悲观的认为,所有经济学理论都不适用于楼市,但地产君认为有一个简单经济学理论我们在买房时一定要注意,那就是供需关系。

2011年时在城阳、东李片区有许多大盘几乎同时开盘,相互为竞品,但是购房者需求量不高,最后开发商不得不打折促销。但是经过多年的发展后,特别是地铁3号线开通之后,许多当年荒凉之地配套已经逐步完善,慢慢成了刚需聚集之地,而且周边可供可发的土地已经不多,经历了火爆的2016年后,热点区域去库存非常理想,如果我们凭借老经验,想当然认为这些地方在年底还会打折促销,那愿望很可能落空。

所以,当你根据自身需要选定目标区域后,要先分析区域内有多少楼盘将在今年入市销售,又有多少和你情况类似的刚需族等着买房。

如果你的分析结果是供不应求,那么有了好房就不该犹豫;

如果你的分析是供大于求,那就可以耐心等等,到年底看看是否有捡实惠的机会。

第四,关注地铁等配套所带来的房产升值潜力。地铁三号线开通之后,轨道交通对于房产价值的提升作用是显而易见的。此外,优质教育、医疗资源也是房产保值、升值的关键因素。目前岛城多条地铁线建设在顺利推进,许多名校和优质的医疗资源也纷纷在岛城扎根,所以在市场整体平稳的情况下,如果你有很多的房源可以选择,买房时应该进行综合考察,优先选择配套完善之地。

第五,关注宏观经济的走势对于楼市的影响。

在全球经济一体化的今天,没有一个国家能不受全球经济趋势的影响,同样也没有一个行业能不受国家宏观经济的影响。

本月14日,在二十国集团(G20)财长与央行行长会议即将召开之际,国际货币基金组织(IMF)公布了汇总全球经济课题的报告。报道称,鉴于已退出跨太平洋伙伴关系协定(TPP)的美国特朗普政府,对越来越多国家可能采取控制贸易的保护主义政策表示警惕,并分析认为全球经济前景的风险正在加剧。就在3月15日,美联储宣布加息。国际经济形势阴晴不定,在这种情况下,投资型的购房者应该更加谨慎。


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