盈家生活创始人邢弢:“租赁崛起”即“服务崛起”

在近年的房地产市场上,人们对存量市场的关注度远高于增量市场,随着一二线城市的土地供应日渐减少,代表着“租赁崛起”的号角声开始吹响。

随着增量市场的回落,庞大的房地产存量市场正吸引着越来越多的企业奋不顾身地加入战场。无论是开发商、房产中介、长短租公寓,还是消费金融公司或房产服务类企业,都时刻准备着要一起切分这块大蛋糕。战局,已悄悄打响。不过,在这场不见硝烟的战役里,蕴藏着无限的可能。

房屋租赁行业:存量时代下爆发的万亿级市场

在近年的房地产市场上,人们对存量市场的关注度远高于增量市场。据链家研究院此前发布的报告《存量时代,流通为王》显示,2016年全国二手房交易额保守估计约为6.5万亿到7万亿元,而北京、上海、深圳三个城市的二手房交易额超过3万亿元,是三地新房交易额的两倍以上,这标志着我国已全面进入存量房时代。

与此同时,代表着“租赁崛起”的号角声开始吹响。链家研究院院长杨现领曾表示,未来3-5年,中国将有约2亿人进入租房市场,租金规模将超过1.5万亿元。据《租赁崛起》一书预测,未来10年,我国租房市场租金GMV将接近3万亿元,租赁人口近2.3亿人,到2030年,租金GMV将达4.6万亿元,租赁人口达到2.7亿人,一线城市租金GMV将超万亿元。

也就是说,在房地产进入存量时代的大背景下,房屋租赁行业正在快速崛起。

盈家生活邢弢:“租赁崛起”即“服务崛起”

“租赁市场是行业里唯一还具有政策红利的行业,”盈家生活创始人邢弢告诉亿欧,“它和开发、土改、资产管理等缺少红利的领域具有很大的差别。而事实上,租赁崛起的背后其实推动了‘服务崛起’。”

盈家生活成立于2014年10月,为研耀(上海)信息科技有限公司旗下平台,它是一家租住服务交付提供商,致力于改变中国3亿用户的租住体验。2015年1月,盈家生活获得由冯涛、联创永宣、艺龙合投的550万元天使轮融资;随后又在同年10月宣布获得了联创、丰厚、无穹、薛蛮子等多家创投机构和知名投资人的数千万元Pre-A融资;2016年,盈家生活获得了由某移动互联网巨头领投的亿元级联合投资。

在邢弢看来,存量居住物业和租赁市场的快速崛起意味着租后服务将拥有更多延伸的机会。他告诉亿欧,随着租赁市场的崛起,越来越多的租客需要多样化的租后服务,包括找房配房、租房分期、生活服务等等。而盈家生活自成立以来,即瞄准了存量居住物业的去化与经营,目前已形成了从租房服务、金融服务再到生活服务的服务链条,其租后生态圈也即将搭建完成。

找房配房不收中介费,盈家生活以租金分期切入租后服务生态链

在创办初期,盈家生活以租金分期切入房屋租赁市场。因此,有不少人曾误以为盈家生活是一家租房分期平台,还常拿房司令、会分期、魔方金服等消费金融企业与它相比较。但邢弢告诉亿欧,租金分期只是盈家生活业务链条中的一小部分。

值得注意的是,盈家生活的金融业务与会分期、房司令等平台存在着明显的差异。它并不是一家金融公司,而是基于平台的风控、审核与预审核、数据处理等能力,通过代理银行的产品来为客户提供资金(即帮助银行放贷),盈家则以抽取每一单的佣金为盈利点。与同行相比,盈家生活具有利息低(银行利息约为5个点)、手续相对复杂的特点。

在盈家生活App的展示页面上,我们能清楚地看到“管家配房”、“房租月付”、“生活服务”“品质商品”四个细分栏目(如上图所示),其中,租房分期只是盈家生活用于切入租后服务生态链的着力点。此外,在盈家生活拟服务的3亿用户当中,既包括1.8亿的租客,又包括1.2亿的房东。也就是说,其服务对象也不只是租客,而是同时面向房东和租客两端。据邢弢介绍,盈家生活的服务内容可分为以下四个方面:

首先,盈家生活能够免费为租客提供“管家配房”服务,即找房配房不收中介费;而在房东端,盈家会提供两类金融贷款项目,包括装修分期和租金分期两类。由于资金全部来自银行,房东能够以极低的利率合到钱。尽管如此,为了避免出现资金杠杆率过高的情况,房东只可选择其中一个项目。而在装修方面,盈家生活还能够直接通过合作的供应商为有需求的房东提供装修服务,并从中收取佣金。

第二,盈家生活能够为房东和租客提供智能硬件及管理设备,包括管理系统和智能门锁、智能电表等等。在盈家生活的平台上,职业二房东成为了更具服务属性的房屋管理人员。邢弢表示,基于盈家生活在系统、硬件和后台大数据的深度处理与研究,平台能够把房管的日常管理需求通过智能系统来解决,包括招租、水电杂费的缴纳、紧急维修处理、退房翻房和房租催收等等。

目前,盈家生活能够帮助职业二房东实现1:300的人房比(直径为3公里的地域范围内),而市场上管理分散式房源的人房比仅为1:50。

第三、盈家生活拥有较强的招租能力,原因在于盈家已与百度租房、嗨住等平台达成了战略合作,后者能够持续带来流量。而在另一方面,盈家生活还能够为租客提供网上签约租金分期服务,帮助租客解决“押一付三”、“押一付六”等租房烦恼。

四是租后服务。除上文提到的智能门锁和智能电表,盈家生活会提供日常保洁、搬家、开锁、家电清洗等日常所需的增值服务,甚至还通过与多家供应商的直接对接,进而为租客带来更多生活服务类的优惠活动,比如保险、周边游、鲜花包月、驾校学车、医疗整形等等。

值得注意的是,租客每在盈家app上完成一个订单,盈家生活和平台上的管家都会获得相应的佣金,双方会按照一定的比例进行分成,而佣金由盈家对接的多家供应商所提供。

从上述商业模式中不难看出,盈家生活的三大盈利来源分别是租金分期、装修分期和租后服务。正如邢弢所说,盈家生活的盈利并不来自于房产经纪服务或是租房分期,找房不收中介费就是一个有利的依据。而租金分期和装修贷只是引进房东与租客的有效方式。实际上,租后生活服务才是盈家生活未来拟长期搭建的盈利点之一。

他是酷爱射箭的射手座,曾是一名纯技术出身的宅男

在采访中侃侃而谈的邢弢是典型的射手座,不仅思维敏捷、富有幽默感,同时他还酷爱射箭。如果你走进他的办公室,就能很快地发现有一张弓被挂在显眼的位置,他很乐于向人描述射箭的过程。从与他的交流当中,你可以明显发现他拥有酷爱挑战的个性,而这种性格也体现在他的个人创业经历上。

邢弢曾是一名网络硬件工程师,曾在联通和电信任职,他自称曾是一名纯技术出身的宅男,后来“硬”转成了销售。在创办盈家生活之前,他担任国内高端商旅公寓开创者“优帕克”的副总经理,从2012年起深耕房地产存量业务,而这是他的第三次“创业”经历。

当时正值国内大量“互联网新贵”人群涌现的时期,他们拥有较强的消费能力和更高的居住需求。基于优帕克经营高端公寓的特殊性,邢弢敏锐地察觉到一个围绕着居住延伸出的刚需存量房市场正在形成,而租金分期和租后服务将能够成为切入这块蛋糕的绝佳方式,但在优帕克并不能实现他的理念。因此,邢弢在2014年离开了优帕克,创办了盈家生活。他本人也从一名技术宅成为了现在集解释官、战略官与布道官集一体的创业公司CEO。

教育职业二房东,要将租房的“销售逻辑”转变为“服务逻辑”

在我们所熟知的房屋租赁交易中,多数房东或职业二房东往往是较为强势的那一方。这就意味着其租后服务不一定能够得到很好的保障。

亿欧记者在一次房屋租赁与居住体验的随机调研中了解到,在租客已缴纳物业管理费的前提下,房产管理者会对租客的租后服务负责,比如链家的“自如管家”;但如果租客只缴纳了房租,他们往往无法获得相应的租后服务,这种出租行为对于他们的房屋管理者(也称职业二房东)来说,更像是基于“销售逻辑”的一锤子买卖。盈家生活所提供的管家服务则不然,平台的理念是要将传统二房东的“销售逻辑”转变为“服务逻辑”。

对于平台上合作的房东来说,盈家生活不仅能够为房东提供利息较低的租金分期或者装修贷款、为空置的房源带来租客,可以借助智能化设备及管理体系提高房东的管理效率,更重要的是每当租客在平台上完成一个订单,职业二房东即管家还能够获得一定的佣金。这意味着他们不仅能够获得利息较低的资金借款,还能够拥有租客与多样化的盈利来源。

不过,正因为盈家生活基于多样化业务而建立的独特优势,平台对于合作的职业二房东的要求也相对较高。

邢弢在采访中表示,盈家生活更看重房东的素质与服务态度,在房东正式入驻平台后,公司还会通过让租客对房东进行内部评级的方式,决定房东贷款的利率与额度。盈家生活希望通过这种方式,逐步完成传统二房东的市场教育。

据了解,想入驻盈家生活平台的房东数量远高于实际的用户数,实际上,盈家的房东准入率仅达到5%。目前,盈家生活已与近3000家职业二房东达成了合作,平台提供的总房源数量超过了6万套。在城市布局方面,盈家生活的管家配房和租后服务仍然集中在上海,而金融业务已拓展至上海、北京、深圳、杭州、苏州、南京、武汉等7个城市。

据邢弢透露,盈家生活在2017年的目标是上海新增的平台房源数量超过20万套。同时,他还希望通过上述模式的延伸,向更多的人输出盈家生活的租住体验,完善租后生态圈。与此同时,盈家生活在未来也不排除通过合作、收并购、孵化、入股的方式引进更多服务商的可能性。

本文作者周慧婷,亿欧专栏作者;转载请注明作者姓名和“来源:亿欧”;文章内容系作者个人观点,不代表亿欧对观点赞同或支持。


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